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令和３年１２月から国土交通省では、令和4年度の税制改正概要の資料が公開されています。

• 社会経済活動の確実な回復と経済好循環の加速・拡大
• 豊かな暮らしの実現と地域の活性化

といった観点から、新築に関連する項目についてチェックしてみました。

令和３年以前に制定された特例措置の延長が目立ちますが、改正ポイントについて本記事ではまとめています。

新築に関連する令和4年度税制改正ポイントをまとめるにあたっては、

• 住宅ローンの利用(所得税・住民税)
• 新築の建築や購入(印紙税、登録免許税、不動産取得税)
• 引き渡し後(固定資産税、都市計画税)

という観点でお伝えしますので、参考にしていただくと幸いです。

住宅ローンの利用(所得税・住民税)

マイホームの新築あるいは購入の際には、住宅ローンを利用して資金計画を立てることが一般的です。

住宅ローンの利用者には、所得税の節税において定番の「住宅ローン控除」が受けられますが、今回の改正では少し内容に変更がありました。

住宅ローン控除の見直し

住宅ローン控除とは、個人が住宅ローン等を利用してマイホームの新築、取得(購入)した場合に、年末時点での借入残高をベースにして計算した金額を、所得税額から控除する制度です。

もっとも有名で身近な節税ではないでしょうか。

引渡し後に住み始めて1年目の年末には確定申告が必要ですが、会社員の場合、2年目以降は年末調整で手続きをするだけで、控除を受けることができます。

その住宅ローン控除ですが、令和４年4月からは以下のようになります。

• 控除率０．７％（１．０％より変更）
• 控除期間１３年間（１０年間より変更）
• 控除を受ける人の所得制限２０００万円（３０００万円より変更）

控除率の０．３％ダウン、つまり控除額が相対的に下がることになった背景には、住宅ローン金利とのバランスの見直しがありました。

本来は金利に対し、支払いの補助的な役割を担っていた住宅ローン制度でしたが、低金利が続き、金利よりも住宅ローン控除額の方が多いという逆転現象が長年にわたって起きているからです。

今回の税制改正で1.0%から０．７％に下がったものの、控除期間を３年間延長することにより調整を計るのが目的となります。

また、２０２４年以降は環境対策住宅、

• 長期優良住宅
• 低炭素住宅
• ZEH(ゼッチ)水準省エネ住宅
• 省エネ基準適合住宅

が基本住宅となる方針のため、これらの住宅ではない一般住宅は、２０２３年までは借入限度額3,000万円、２０２４年からは０円となる予定です。

つまりこれからは、省エネ性能の高い住宅や環境にやさしい住宅は、より優遇されると捉えて良いでしょう。

認定住宅との借入限度額の違い

長期優良住宅、低炭素住宅においては、一般住宅(省エネ基準適合)とは借入限度額に違いがあります。

よく確認しておきましょう。

住宅種別	令和4年1月1日～ 令和5年12月31日 取得金額 （控除限度額）	令和6年1月1日～ 令和7年12月31日 取得金額 （控除限度額）
長期優良住宅 低炭素住宅	5,000万円 （控除限度額35万円）	4,500万円 （控除限度額31.5万円）
一般住宅	3,000万円 （控除限度額21万円）	2,000万円 （控除限度額14万円）

借入限度額(取得金額)の違いは、単純に所得税控除の限度額の違いとして現れます。

認定住宅はコストが増えやすいため借入(取得)の負担が大きくなりますが、控除の額も大きくなるということです。

参考までに、住宅ローンの借入をしない認定住宅の建築あるいは購入者には、投資型減税の利用が可能です。

対象条件は以下のようになります。

1. 居住用住宅であること
2. 取得後の６ヶ月以内に居住すること
3. 購入者の所得が３０００万円以下であること
4. 入居した年の前後３年（計６年）の間に、譲渡所得の課税特例などを受けていないこと
5. 床面積の５０％以上が居住用であること
6. 全部事項証明書に記載されている登記面積が５０㎡以上であること
7. 認定長期優良住宅及び認定低炭素住宅であること

最大控除額は、認定住宅限度額６５０万円の１０％となる６５万円です。

住宅ローン控除と違い、1度きりの節税ですので、控除額にだけ目を向けないようにしてください。

なお、投資型減税は住宅ローン減税との併用はできません。

新築の建築や購入(印紙税、登録免許税、不動産取得税)

住宅には新築の工事契約や売買契約の際にも税金が発生し、決して無視できない負担金額です。

令和４年の改正においても、

• 印紙税(契約書の取り交わしの時)
• 登録免許税(登記する時)
• 不動産取得税(住宅や土地を新たに取得した時)

という比較的聞き覚えがあると思われる3点の税で変更があります。

次節より順に、ポイントを解説いたします。

印紙税の特例措置

新築の工事契約、ならびに不動産の売買契約の際には、金額に応じた印紙税の納税が必要です。

どちらも課税文書に該当するため、契約書へ指定額の印紙を貼付する方法で納税が完了します。

基本的に現金で印紙を購入することになりますが、持ち合わせがないといったことも少なくありません。

また、不動産売買の仲介業を営む宅地建物取引業者が、印紙代を建て替えるという行為は業法違反となるため、契約日に契約が締結できないというトラブルが無いようにしたいものです。

印紙を貼付せず契約締結した場合、確定申告時に追加徴税となる可能性があるため、印紙税の納付自体がエンドユーザーの心理的負担になっています。

印紙税の軽減措置はそういったエンドユーザーの税負担を減らし、本来の請負契約や売買契約を円滑に締結するため、現行措置を令和４年４月１日～令和６年３月３１日までの２年間延長となりました。

印紙税の特例措置による早見表は以下のようになります。

契約金額		本則	軽減後の税額
不動産の譲渡にかかる契約書	建設工事請負に関する契約書
１０万円超５０万円以下	１００万円超２００万円以下	400円	200円
５０万円超１００万円以下	２００万円超３００万円以下	1,000円	500円
１００万円超５００万円以下	３００万円超５００万円以下	2,000円	1,000円
５００万円超１，０００万円以下		1万円	5,000円
１，０００万円超５，０００万円以下		2万円	1万円
５，０００万円超１億円以下		6万円	3万円
１億円超５億円以下		10万円	6万円
５億円超１０億円以下		20万円	16万円
１０億円超５０億円以下		40万円	32万円
５０億円超		60万円	48万円

認定住宅の登録免許税特例措置

不動産の購入あるいは住宅の新築に対して、所有権を証明する為に登記が必要です。

所有権を登録する保存登記や移転する為の移転登記について、省エネ性能に優れた住宅においては軽減措置が設定されており、以下のように軽減されます。

認定長期優良住宅

• 所有権保存登記：０．１％（軽減前０．４％）
• 所有権移転登記：０．２％（軽減前２．０％）

認定低炭素住宅

• 所有権保存登記：０．１％（軽減前０．４％）
• 所有権移転登記：０．１％（軽減前２．０％）

 

なお一般住宅においても軽減税率は適用されますが、

• 所有権保存登記：０．１５％（軽減前０．４％）
• 所有権移転登記：０．３％（軽減前２．０％）

というように認定住宅より優遇の幅は小さくなっています。

上記の特例措置は令和４年４月１日～令和６年３月３１日までの２年間延長とすることが、今回の改正の変更点です。

認定住宅の不動産取得税特例措置

不動産を取得した際に納税するのが不動産取得税(都道府県税)です。

認定住宅（認定長期優良住宅・認定低炭素住宅）の場合、課税標準額(固定資産税評価額)から１，３００万円の控除を受けることができます。

不動産取得税は固定資産税評価額を基に計算されるため、控除額が多ければ課税される金額が少なくなるわけです。

一般住宅は1,200万円のため、100万円の差は非常に大きいです。

例えば、固定資産税評価額が2,000万円の場合、

• 認定住宅:控除額1,300万円 ⇒ 課税対象700万円 ⇒ 21万円(3%)
• 一般住宅:控除額1,200万円 ⇒ 課税対象800万円 ⇒ 24万円(3%)

となり、認定住宅は3万円が優遇されます。

今回の改正では、令和４年４月１日～令和６年３月３１日までの２年間延長とすることになりました。

引き渡し後(固定資産税、都市計画税)

住宅の引渡し後は固定資産税の納税義務が発生します。

所有し続ける限り納税することになるため費用負担は大きく、無理のない納税が維持されにければ、新築の建築や購入の促進が減衰する可能性がでてきます。

また、昨今の新型コロナウイルスによる急激な経済社会情勢の悪化は看過できず、国は、固定資産税と都市計画税において特例措置の延長を決めました。

固定資産税の特例措置

固定資産税は不動産を所有している限り納税義務が発生するもので、現行の税率は1.4%です。

新築住宅と認定住宅で税額の減額が2年間延長となりました。

延長期間は令和4年4月1日～令和6年3月31日までですが、その内容は下記のとおりです。

新築住宅の固定資産税	3年間納税額が1/2
認定長期優良住宅の固定資産税	5年間納税額が1/2

新築の一般住宅では3年間、認定長期優良住宅では5年間、固定資産税は半額の措置が取られます。

しかし一般住宅は4年目以降、認定長期優良住宅は6年目以降、減額の措置がなくなりますので期間限定と認識しておいてください。

ちなみに土地に関しては、

• 小規模住宅用地(200㎡まで):評価額の1/6
• 一般住宅用地(200㎡超):評価額1/3

という措置があります。

なお認定低炭素住宅は、一般住宅と同様の措置に留まります。

都市計画税の特例措置は続く

都市計画税(税率0.3%)は固定資産税とあわせて課税される都道府県税です。

今回の改正では商業地の負担調整措置の変更はありましたが、一般の住宅や土地には深い関連性はないとみて掲載していません。

しかし都市計画税についても土地に対して特例があり、参考までに紹介しておきます。

• 小規模住宅用地(200㎡まで):評価額の1/3
• 一般住宅用地(200㎡超):評価額2/3

なお住宅に対して特例はありません。

 

まとめ

令和４年度の税制改正は、基本的に現行法令の期間延長が目立つ内容となりました。

カーボンニュートラル実現を目指しつつ、エンドユーザーの住宅購入を促進するための特例措置が盛り込まれたことから、次回の税制改正もますます省エネ性能の高い住宅が優遇されるのではないかと容易に想像できます。

それにともない、ハウスメーカーの標準住宅の仕様が省エネ基準に適合するレベルとなるのは時間の問題とも言えます。

すでに一部のハウスメーカーでは、ラインナップ済みです。

注文住宅においても同様の流れはあるでしょうから、省エネ性能の快適性と減税の恩恵を受けられるようプランニングをしてください。

弊社リブワークでも省エネ性能の高い住宅、特に断熱性能の指標となるUA値(小さいほど性能が高い)は0.37と、国内ハウスメーカーではトップクラスの実績を基に、快適な住まい作りを提案しています。

省エネ性能の高い平屋住宅を検討している場合は、遠慮なく弊社リブワークヘご相談ください。

 

補足

本稿は、令和4年度の税制改正大綱に関して紹介したに過ぎず、法案成立の前段階での情報提供となります。

情報の正確性には努めていますが、その内容を担保するものではなく、一切の責任は負いません。

具体的な内容は、不動産業者、ハウスメーカー、税理士、会計士などへ、お問い合わせください。